Comportamentul consumatorilor a început să se schimbe având în vedere creşterea preţurilor; aceştia se aşteptau ca preţurile să continue să crească cu o rată semnificativă şi pe piaţă au apărut tot mai mulţi speculatori. Aceşti noi cumpărători au crescut cererea pentru imobile, fapt ce a condus la creşterea preţurilor şi la formarea “balonului imobiliar”.
Prin urmare, o cauză a creşterii preţurilor este modalitatea în care acestea au fost previzionate pentru anii ce urmau, deci aşteptările de pe piaţa.
Analizele econometrice empirice făcute pe indecşii anunţaţi de Case-Shiller[1] şi de către OFHEO[2] preziceau o creştere continuă a preţurilor în sectorul imobiliar.
Pe partea cererii, extrapolarea trendurilor trecute ale preţurilor a influenţat atât nivelul investiţiilor în domeniul locuinţelor, deci al creditelor solicitate cât şi riscul caracteristic acestor credite.
Pe partea ofertei, creditorii interpretau situaţia în următorul fel: preţurile mari în cazul imobilelor însemnau credite acordate mai mari, prin urmare venituri mai ridicate pentru bancă. Nici cei mai mari profesionişti nu au prevăzut erorile date de aceste teste.
În ceea ce priveşte legătura puternică între creşterea preţurilor şi creşterea cererii pentru credit concluziile au fost următoarele[3]:
-
Numărul aplicaţiilor pentru creditele ipotecare a fost direct proporţional cu rata de creştere a preţurilor caselor
-
Raportul calculat ca valoarea creditului/venitul personal a fost direct proporţional cu rata de creştere a preţurilor caselor (în perioada de boom imobiliar, cu cât preţul caselor creştea, cu atât valoarea creditelor cerute era mai mare, mai ales în cazul persoanelor cu venit mic; aceştia sperau că în cazul în care nu mai puteau achita ratele ar fi vândut casele şi datorită preţurilor în continuă creştere ar fi putut să îşi acopere creditul)
-
Raportul Valoare imobil/venit personal a fost direct proporţional cu rata de creştere a imobilelor (ca şi în cazul raportului valoare credit/venit personal este evidenţiată , din nou, tendinţa debitorilor de a achiziţiona case mai scumpe, chiar daca venitul lor rămânea constant)
-
LTV-ul atât pentru debitorii prime, cât şi subprime a fost corelat negativ cu rata de creştere a preţurilor.
LTV = (Valoare credit) / (Valoare imobil)
Preţurile cresc => Valoarea de piaţa a imobilului creşte => LTV-ul scade
Concluzia finală este că în zonele cu preţuri mai ridicate ale imobilelor, cererea de credite era şi mai mare, iar dosarele aplicanţilor mai riscante, iar balonul imobiliar devenea din ce în ce mai mare şi mai periculos.
Acest balon imobiliar “s-a spart” la un anumit punct, motivele nefiind determinate exact. O cauză foarte probabilă este diminuarea încrederii la nivel mondial în SUA începând cu anul 2006. Din această cauză mulţi investitori străini s-au retras de pe piaţa imobiliară, ratele pentru creditele ipotecare au început din nou să crească. Maximul preţurilor pentru imobile a fost atins în Iulie 2006, şi preţurile caselor au început apoi să descrească
Lasă un răspuns